经过2-3月的阶段性回暖，4-5月成交动能继续放缓，随着前期积累的需求释放，进入阶段性尾声，“接盘”模式完善且高端化。CRIC数据显示，虽然5月新房成交量回落，但改善和高端市场韧性显现，打折改善明显好于刚需。2023年前5个月，我们重点关注了城市不同价格段的成交数量。从上看，1000万至3000万、3000万至5000万、5000万以上同比增长，增幅分别为45%、13%、35%。除了中高端市场一直蓬勃发展的北京、上海，天津、济南、苏州、宁波等核心二线城市也呈现出高端化优于刚需的特点。聚焦这些项目热销的原因，除了二手价格存在明显的套利空间外，部分项目因其独特的江景、海景或稀缺的学区房资源而受到购房者青睐。我们认为，少数项目的销售对于目前低迷的市场只能算是一个“火花”，后续楼市整体复苏动力仍将不足。2001年初，市场刚需改变，带动热度迅速上升。从2023年开始，整体楼市经历了很多阶段。一季度楼市热度迅速回升，尤其是3月份百城成交创15个月新高。CRIC数据显示，2023年3月，30个重点城市成交量为2200万平方米，在2月超过40%的增幅基础上，再增长27%。从2023年一季度100个热销项目来看，刚需和刚改项目占比均超过60%，反映出年初此轮市场回暖主要由疫情解封后积压入市的需求拉动，刚需和刚改项目拉动特征明显。具体来说，这些项目很多都是面积小、总价低的特点，迎合了刚需换房置业的需求。深圳、南京、郑州、重庆等低迷城市，依靠刚刚改变的需求集中释放，短期成交基本实现全面回暖。以南京为例，2023年一季度，成交结构更为迫切，总价300万以下产品占比56%，3-4万成交占比17%；而项目成交的TOP10主力户型为89-110平。再比如郑州，以刚需客户为主，价格敏感度高。热销刚需项目大多价格优势较大，多数项目与周边竞品价格差在1000-3000元/平不等。还有一些项目是靠春节后增强折扣或分销点，也取得了不错的效果。以深圳为例。龙岗的悦时光花园项目推出94折房后，看房人数从1月份的259人上升到796人，认购人数也从20人上升到48人。4月份供需双双迎来“拐点”，绝对量回到2月份本轮行情启动时的水平。主要是行业的信心还没有完全恢复，前期积累的需求只是疲软。02“接手”模式的完善与高端开启随着前期积累的需求释放而告一段落，“接手”模式的完善与高端开启。1.前5个月新房总价从1000万涨到3000万，单价15万元/平以上。从2023年前5个月各城市不同总价段成交套数来看，1000万-3000万、3000万-5000万同比增加，增幅分别为45%、13%、35%。杭州、厦门、东莞、佛山、成都等10-30万元的豪宅成交都翻了一番，明显好于去年同期。从2023年前5个月各城市不同单价段的成交套数不难看出端倪。北京、上海单价超过15万元/平的豪宅成交套数均超过200套，上海豪宅项目云锦东方备案均价为16.49万元/平。在5月14日至5月16日的三天认购期内，共有700多组买家参与认购，认购率达到66.7%，呈现出平均火热程度。2、天津、苏州、济南、徐州等核心区域改善盘“飘红”从具体城市来看，除了中高端市场一直火热的北京、上海外，天津、济南、苏州、宁波等核心二线城市也呈现出改善高端加工好于刚需的特点。比如天津5月份没有新增入市项目，9个项目去化率为56%，比刚需项目更好的提升了市场的表现。以出色表现开盘的建投·御山苑、金地·水溪银、龙湖·青云雀，本月已陆续补推。建投凭借稀缺地段和突破性产品(小院、阁楼)实现100%去化，西青两个项目凭借产品差异实现共赢(绿城大面积提升，金地小户型更适合外溢)，龙湖溢价10%，去化60%。再比如济南，特点是“越贵越好卖”。5月份，保利振宇、铁投人恒河滨城、钟健星光城等重点监控项目的认购均价均超过24000元/平，整体化学转换率保持在80%以上。苏州园区、宁波鄞州区项目，开盘基本都是热销。03价格倒挂和高附加值依然是豪宅争夺焦点的原因。我们发现高端市场无缘无故的火爆，热销的原因不外乎以下两点:1。二手价格存在显著的套利空间。目前上海、杭州、深圳、厦门等核心区域仍存在二手价格倒挂现象。以上海为例，近日被紧急叫停的云锦东方项目，虽然备案价格为16.49万元/平，但上海新房备案均价再创新高。但由于项目周边二手房均价已超过20万元/平方米，大户型的套利空间高达2000多万元，因此整体也呈现出“一房难求”的盛况。我们梳理了2020年以来销售金额和面积排名前50的项目，只有30%的项目没有涨价，而没有涨价的前三名项目刚好需要占到80%以上。价格涨幅较大的前三个项目基本都是成交均价在10万元/平以上的豪宅项目。可见高端客户对豪宅的热情确实是因为豪宅的增值明显好于刚需。2.具有高附加值或独特配套资源的核心区项目，如学区、景观等。5月份天津拜访认购的项目，如仁恒兴源世纪、龙湖尊、天宝九如品筑等。，都得天独厚的学区房资源，北京5月份的热销项目北京丰和嘉汇项目，也是与西北的北京小学、西部的北京八中一起规划的。如果说学区房的改善是项目的亮点，那么不可复制的景观是很多高端项目销售的必经之路。厦门近期开盘的三个高端项目中，有两个拥有独一无二的一线湾景。其中建发五缘海项目距离五缘湾沙滩230米，中间有文化展园，对于高层建筑几乎一览无余。在公寓设计和建筑朝向方面，湾景被最大化。所以5月份开盘234套，当天下架222套，下架率95%。武汉也是如此。鼎好项目武汉天地听云三期最后一期推出，即使成交均价高达63720元/平，化学转化率依然100%。整体来看，短期来看，由于潮刚变化，楼市热度转降，但高端项目表现“可圈可点”，韧性逐渐显现:从城市中观数据来看，大面积、高价位细分市场产品成交占比稳步上升；从项目去化来看，核心区的豪宅项目“一房难求”，受到高净值人群的追捧。预测后市，我们认为随着套利空间的不断收窄，后续投资投机需求将逐渐退潮，高端市场热度掉头向下或将成为大概率事件。对于其他学区房、景观资源稀缺的高端项目，毕竟是少数，很难带动市场全面回暖。目前刚刚改变的购买力压缩、信心不足的基本局面还没有得到根本扭转。来源:丁祖昱评论楼市原标题:刚需退潮，豪宅“飘红”