12月31日，中国指数研究院发布了2022年中国房地产企业销售业绩排名。

其中，碧桂园依然稳坐头把交椅，以4643亿元的销售额高居榜首。碧桂园紧随其后的是保利发展和万科集团，2022年销售额分别达到4408亿元和4172.2亿元。

华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、金地、龙湖集团、建发地产均在前十榜单中占据一席之地。2022年分别实现销售额3013亿元、3003.2亿元、2960亿元、2926.3亿元、2218亿元、2032.7亿元、1700.2亿元。

2022年，百强房企总销售额约7.6万亿元，同比下降41.3%；股权销售金额约5.36万亿元，股权销售面积约3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。市场份额约为39.3%，较2021年下降12.3个百分点。

《中国经营报》记者注意到，2022年百强房企销售门槛降至182.2亿元，榜单前50名最低销售额应达到409.5亿元，前30名房企最低销售额约为652.3亿元，第20名房企对应销售额为1003.9亿元，刚刚超过1000亿元的销售门槛。

“过去几年，全国房地产市场规模一直在高位盘整。随着房地产供给侧政策的不断发展，房地产企业的商业模式和竞争格局发生了变化。”中指院一位分析师表示，“2022年，市场下行趋势会更加明显，不同房企的销售会受到不同程度的压力。企业分化现象将逐渐加剧，房地产行业将进入优胜劣汰阶段。”

千亿规模房企减少21家。

中国指数研究院提供的数据显示，2022年，各阵营房企销售增速均有所下降。其中，TOP10房企平均销售金额约为3107.7亿元，较2021年下降33.1%；TOP11~20房企平均销售额为1035亿元，较2021年下降45.5%；TOP31~50房企和TOP51~100房企平均销售额分别为519.4亿元和276.1亿元，同比下降50.2%和42.6%。

2022年以来，房地产政策不断优化，但政策效果仍不明显。房地产市场的供需面并没有明显复苏。全国房地产市场整体仍处于深度调整阶段，房企销售回款受阻。据研究院监测，2022年销售额超千亿的房企有20家，较2021年同期减少21家；超百亿房企130家，比2021年同期减少28家。100亿房企股权销售额约5.68万亿，市场份额约41.6%。

此外，2022年不同阵营的房企数量也有较大变化。具体来看，超千亿阵营房企20家，比2021年同期减少21家，平均销售金额2220.7亿元；第二阵营(50-1000亿元)有23家房企，比2021年同期减少两家，平均销售额636.1亿元；第三阵营(300 ~ 500亿元)有28家房企，比2021年同期减少10家，平均销售额372.8亿元；第四阵营(100-300亿元)房企59家，比2021年同期多5家，平均销售额207.2亿元。

“2022年，央企和国企的销售业绩相对突出。”中研院企业事业部研究总监刘水表示，“百强房企中，只有12家销售正增长，其中央企和国企有9家，占比接近80%。”

随着行业从规模向更有品质的方向发展，越来越多的房企不再设定销售目标，追求规模化发展，而是主动控制销售规模，追求更稳健的发展模式。根据已公布销售目标的15家房企，2022年平均目标完成率为73.6%，低于2021年的93.4%。

中国手指研究院数据显示，2022年，100亿房企在一二线城市占据重仓，代表房企的50个一二线城市合计贡献占比81.3%，较2021年提升3.4个百分点。其中，一线城市销售额较上年增长6.9个百分点至26.3%，市场需求支撑强劲；由于疫情反复、基数效用高或项目停工，部分二线城市市场成交明显下降，因此二线城市销售份额下降，但销售贡献仍达到55%；三线城市市场承压，2022年业绩贡献率为18.7%，较2021年下降3.4个百分点。

2022年，位于长三角、粤港澳(内地)和京津冀城市群的100亿房企对其销售额贡献较大，占比分别为39.8%、15.1%和10.9%，合计占比65.8%。与2021年相比，分别进一步增长了1.1%、1.3%和0.5%。销售贡献领域进一步聚焦三大城市群。从具体城市来看，上海、杭州、北京、南京、广州、苏州、成都、深圳、武汉、佛山位列2022年代表房企销售额的前十大城市。其中，上海销售额同比增长较快。

“房地产属于周期性很明显的行业，极其罕见。”“随着2023年新一轮扶持措施的实施，行业信心将得到提升，房企销售将得到明显改善，”该研究院分析师表示。房企要平衡好安全与发展的关系，迎接新的行业周期的到来。"

2023年仍将以“去库存”为主

研究院还分析了50个重点项目在2021年和2022年的销售贡献，结果显示，90平米以下居首位产品销售占比15.2%，同比下降0.8个百分点，集团刚需观望。

90~140平米首改产品销售占比分别为51.9%，同比下降5.2个百分点。首改产品需求略弱，但仍占半壁江山。与2021年相比，140~200平方米和200平方米以上的改善型和高端产品销售额大幅增长，分别增长1.2和4.7个百分点，达到20.9%和12.5%。改善型需求表现出更强的韧性，在部分城市调控政策的影响下，市场需求有望持续释放。

2022年以来，房地产行业深度调整，“停工待贷”现象进一步影响购房者对行业发展的信心。部分房企找准时机推出现房销售模式，以“现房季”、“现房节”为营销重点，增强消费者信心。

一方面，针对市场和购房者信心不足，部分房企积极响应“保底交付”号召，依托现有资源进行现房营销，以实际交付和产品实力打动购房者。随着越来越多的购房者将开发商稳健的管理能力作为购房考察的必要条件，一些房企打造“现房季”、“现房节”，邀请购房者实地考察现房和准现房，实现“所见即所得”，给购房者看得见的保障和安心，并在此基础上给予交易优惠和实物赠送。

另一方面，房企利用传统节假日积极开展营销活动，通过线上线下联动，打造各具特色的营销节点，实现流量价值最大化。

比如房企抓住“五一”、“双11”等传统营销时间点，借助节日打造营销场景。例如，龙湖集团在2022年5月推出了首届“五一狂欢购物”，历时15天，覆盖全国60多个城市。涉及在售房屋、车位、商业产品等300余项，累计获利约2亿元。

比如房企继续进行造节营销，基本维持“月月活动”。一些房企在集团层面推出了几项营销活动。例如，远洋集团分别于6月18日和12月联合推出了“2月节”、“美好生活节”和“海洋工匠节”，在提供购房优惠的同时，为购房者提供透明的交付服务，让收房不再是“开盲箱”。

2022年底，随着房地产“第三支箭”的正式落地，短期企业融资渠道的打开，房企的首要任务应该是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键。虽然目前房地产销售回暖步伐缓慢，但随着核心二线城市优化调控政策和防疫形势的改善，核心城市市场可能率先企稳，企业应积极营销，加快回款。

“总体来看，2023年房地产市场仍将处于‘去库存’阶段。企业要进行定投，积极利用数据工具进行科学决策，优化城市和项目，实现仓改，通过深耕价值城市跨越行业周期。”中调院分析师表示，“此外，‘保交楼’已经成为目前行业的核心关注点，企业的交付力变得越来越重要，也将成为未来企业赢得买家、金融机构、政府等各方信任的核心能力。”